ความหมายของการเลือกทำเลที่ตั้งสถานประกอบธุรกิจ

การเลือกทำเลที่ตั้งสถานประกอบธุรกิจ หมายถึง การจัดหาหรือสรรหาสถานที่ สำหรับประกอบธุรกิจให้มีประสิทธิภาพสูงสุด โดยคำนึงถึง กำไร ค่าใช้จ่าย พนักงาน ความ สัมพันธ์กับลูกค้าความสะดวก ตลอดจนสภาพแวดล้อมต่าง ๆ ที่ดีตลอดระยะเวลาที่ประกอบ ธุรกิจนั้น ความสำคัญในการเลือกทำเลที่ตั้งสถานประกอบธุรกิจ           การเลือกทำเลที่ตั้งสถานประกอบธุรกิจ มีความสำคัญต่อความสำเร็จขององค์การธุรกิจ กล่าวคือ หากเลือกทำเลที่ไม่เหมาะสมจะทำให้องค์การธุรกิจประสบปัญหาอื่น ๆ ตามมา เช่น ค่าขนส่งสูง เนื่องจากสถานประกอบธุรกิจอยู่ไกลจากแหล่งวัตถุดิบ และตลาด นอกจากนี้ อาจ ขาดแคลนแรงงานที่มีคุณภาพ ขาดแคลนวัตถุดิบ รวมไปถึงปัจจัยอื่น ๆ ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการ ผลิต และการปฏิบัติงานขององค์การธุรกิจ โดยทั่วไปลักษณะของทำเลจะไม่มีลักษณะใดที่ดี กว่ากันอย่างชัดเจน แต่จะเกิดจากการพิจารณาลักษณะดีของแต่ละทำเลนำมาประกอบกัน เพื่อการตัดสินใจเลือกที่ใช้ตั้งสถานประกอบธุรกิจที่อาจก่อให้เกิดปัญหาในอนาคต ให้น้อยที่สุด การเลือกทำเลที่ตั้งสถานประกอบธุรกิจต่าง ๆ โดยทั่วไปมักจะพยายามหาแหล่งหรือทำเลที่ทำ ให้ต้นทุนรวมของการผลิตสินค้าและ บริการที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้แต่ลักษณะของการ ประกอบธุรกิจและสถานที่ประกอบกิจการย่อมแตกต่างกันในเรื่องของชนิดสินค้า ค่าใช้จ่าย และการลงทุน ดังนั้นการพิจารณาเลือกทำเลจึงต้องคำนึงถึงปัจจัยต่าง ๆ หลาย ประการเพราะการเลือกทำเลที่ตั้ง มีความสำคัญต่อการ ดำเนินงานขององค์การธุรกิจต่าง ๆ เช่น การวางแผนระบบการผลิต การวางผังโรงงาน การลงทุน และรายได้ เป็นต้น

คำชี้แจง

ประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย และการลงทุน

1. บ้านเดี่ยว (Single-Family  Home) เป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมมากที่สุด มีลักษณะเป็นบ้านที่ตั้งอยู่เดี่ยว ๆ มีเนื้อที่กว้างขวาง รั้วรอบเขตที่ดิน  ได้บรรยากาศความเป็นส่วนตัว ไม่ถูกรบกวนจากเพื่อนบ้าน
   
2. บ้านแฝด (Twin Home) มีลักษณะคล้ายบ้านเดี่ยว แต่มีผนังร่วมกันกับบ้านข้างเคียงด้านใดด้านหนึ่งเพียงด้านเดียว ส่วนอีกด้านเป็นพื้นที่ว่าง
   
3. ทาวน์เฮ้าส์ (Town house) เป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมที่ตั้งอยู่ในเขตชุมชนเมือง มีลักษณะอาคารติดชิดเป็นแถว ๆ เนื้อที่ไม่มากนักประมาณ 16 – 20 ตรว.โดยมีเนื้อที่บริเวณด้านหน้าเป็นที่จอดรถ และด้านหลังเป็นส่วนโล่งลานซักล้างหรือห้องครัว
   
4. อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว (Shop House) เป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมในเขตชุมชนเมือง นอกจากจะใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัยแล้ว ชั้นล่างยังสามารถใช้ประโยชน์เพื่อพาณิชยกรรมการค้าได้อีกด้วย
   
5. ห้องชุดพักอาศัย-ห้องชุดสำนักงาน หรือคอนโดมิเนียม (Condominium) หรืออาคารชุดที่มีหลายชั้น และแบ่งเป็นหลาย ๆ ห้อง ส่วนมากมักจะตั้งอยู่ในเขตชุมชนเมือง การคมนาคมสะดวก ผู้ซื้อจะมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของห้องชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น ที่จอดรถ,ลิฟท์,ทางเดินส่วนกลางหน้าห้องชุด เป็นต้น ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง
   
6. ที่ดินเปล่า (Land)
   
7. โกดัง-โรงงาน (Factory,Industrial) เพื่อใช้ประโยชน์ในกระบวนการผลิตสินค้าอุตสาหกรรม,เก็บสินค้า ส่วนใหญ่จะมีพื้นที่มาก
   
8. หอพัก-อพาร์ทเม้นท์ (Apartment) เป็นที่อยู่อาศัยที่มีหลายชั้น และแบ่งเป้นหลาย ๆ ห้อง โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้เช่า

การประเมิณราคาบ้านและที่ดิน

การประเมินราคาบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย

เป็นการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (Property Valuation) ซึ่งหมายถึง กระบวนการในการวิเคราะห์มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินเปล่า คอนโดมิเนียม อย่างละเอียดรอบคอบและมีเหตุผล เพื่อทราบมูลค่าตลาดยุติธรรมที่เหมาะสม โดยทำการตรวจสอบสภาพทางกายภาพของทรัพย์สิน(ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง), วิเคราะห์ตรวจสอบทำเลที่ตั้งทรัพย์สิน-สภาพแวดล้อมโดยรอบ ตรวจสอบสิ่งอำนวยความสะดวก ตรวจสอบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ผังเมือง,การเวนคืน,การรอนสิทธิ์,การอายัด,การตรวจสอบสิทธิ์ในการถือครองที่ดินตามกฎหมาย,การตรวจสอบภาระผูกพันต่าง ๆ ที่มีของทรัพย์สิน, การตรวจสอบสภาพและความสะดวกของทางเข้า-ออก, การตรวจสอบสิทธิ์ของทางเข้า-ออกตามกฎหมาย, การสืบค้นและการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดเพื่อทราบมูลค่าตลาดยุติธรรมที่เหมาะสมของทรัพย์สิน เพื่อใช้เป็นแนวทางในการกำหนดราคาซื้อ-ขาย การตีราคาบ้านว่าควรจะซื้อ-ขายในราคาเท่าใด หรือเพื่อใช้เป็นหลักประกันในการปล่อยสินเชื่อ และกำหนดวงเงินสินเชื่อ ซึ่งการประเมินราคาสามารถนำไปใช้ในกิจกรรมต่างๆ ได้ดังต่อไปนี้ การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในกิจกรรมการซื้อ การขาย การตีราคาแลกเปลี่ยน การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน เช่น นำไปจำนอง , พิจารณาวงเงินกู้ การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในการจ่ายเงินชดเชย เช่น กรณีที่มีการเวนคืนที่ดิน การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้เป็นแนวทางในการเก็บภาษี หรือกำหนดราคาประเมินราชการ การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในการบันทึกบัญชี การประเมินราคา เพื่อประมาณการผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ประมาณค่าเช่า เป็นต้น     ซึ่งมูลค่าที่ประเมินราคานั้น อาจจะไม่ใช่ราคาที่ซื้อ-ขาย โดยอาจจะสูงกว่า เท่ากัน หรือต่ำกว่าราคาซื้อขายก็ได้ เนื่องจากมูลคาที่ประเมินราคานั้น ไม่อิงกับกระแส และภาวะอารมณ์ของผู้ซื้อ-ผู้ขาย แต่จะเปลี่ยนแปลงเคลื่อนไหวตามปัจจัยพื้นฐาน, ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน และตามสภาวะเศรษฐกิจโดยมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินราคามีองค์ประกอบดังนี้ ผู้ซื้อและผู้ขายพึงพอใจ และเต็มใจที่จะซื้อ,ขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ความเหมาะสมของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นราคาที่เหมาะสมในการซื้อขาย ที่เวลาอันเหมาะสมตามสภาวะเศรษฐกิจในช่วงระยะเวลาที่ประเมินราคานั้น ๆ ผู้ซื้อและผู้ขายมีความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ มากพอ และมีความรอบคอบ เพื่อเหตุผลในการตัดสินใจซื้อขาย ทั้งสภาพทางกายภาพของทรัพย์สิน,ทำเลที่ตั้ง-สภาพแวดล้อม,ผลกระทบทางกฎหมาย และตามความต้องการ (Demand & Supply) ในสภาพตลาดปกติทั่ว ๆ ไป การซื้อ-ขาย เกิดขึ้นอย่างยุติธรรม ไม่มีการข่มขู่บังคับ-ผลประโยชน์เกี่ยวข้อง หรืออิทธิพลใด ๆ